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学者:未来房租涨幅大于房价涨幅将成为大概率事件
http://hebap.cn  2019/7/7 20:20:43  

  “房奴时代”:一线城市房租真的很高吗?

  在城市化、尤其是大城市化才走过半程之当下,我们无论是讨论房价、还是房租,都不宜动不动用道德绑架现实的市场演变。

  纯粹的道德诉求,容易让人对现实经济产生误判。

  近期,易居研究院发布《50城房租收入比研究》报告,报告显示,北上深一线城市的房租收入比严重高企,分别高达58%、54%和48%,亦即是说,在北上深工作的人群,房租要占其人均可支配收入的一半左右。

  在房价疯涨势头稍稍停息的当下,这份报告被舆论形容为“房奴报告”,引得无数北漂、沪漂、深漂大发感慨,“房子不仅买不起,也快租不起了”。

  其实,如果理性分析的话,那么,我们就会认识到,当下我国一线城市的房租,不是高了,而是低了,未来房租涨幅大于房价涨幅将成为大概率事件。

  为什么这样判断?

  首先,从房屋租售比的角度看,北京、上海和深圳均在1:500以下,我们用更为形象的年房租/房价进行核算,北上深目前仅有1.5%左右,亦即是说,一套1000万元的房屋,一年租金普遍仅有15万元左右。如此之低的房租回报率,在全世界范围内,都是相当低的,无论是欧美等发达国家、还是东南亚等发展中国家,其房租回报率普遍在4%-8%。

  在我国一线城市超低房租回报率之下,未来只有两种演化可能,一是房价大跌,二是房租补涨,我更看好后一种可能性,尤其是在部分城市已经试点“租售同权”的背景下。

  其次,易居研究院发布的《50城房租收入比研究》,其“收入”参数选用的人均个人可支配收入,而不是个人收入。人均收入包括单位补交的养老、医疗、住房公积金、年金等,但人均可支配收入仅是“最终消费支出和储蓄的总和”,要远远低于人均收入。此外,人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值,而众多北漂、沪漂和深漂,其个体的可支配收入要远远大于统计口径的平均值,故而,其真正的房租压力,其实也没有我们想象般那样严重。

  再次,横向对比来看,如纽约、伦敦这样的发达国家大城市,其房租收入比也普遍在50%左右,纽约的房租收入比更是接近60%。再如越南胡志明市、柬埔寨金边市等东南亚国家的核心城市,其平均值的房租收入比则更是高得吓人,胡志明市和金边市的房价普遍在2000美元/平米左右,一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右,而当地的人均收入却远远低于我国一线城市。

  用“个人租房租金支出/个人可支配收入”来形容“房奴时代”的年轻人惨烈,是不客观的,也是经不起推敲的。一线城市的“土著”老人,收入是很低的,但他们自己有房,并不需要租房,北漂、沪漂、深漂的年轻人,其可支配收入,事实上要远远高于一线城市的整体平均值,至于刚刚参加工作的年轻人,也完全可以在地理位置稍偏的地方群租,来降低自己的房租压力。

  在城市化、尤其是大城市化才走过半程之当下,我们无论是讨论房价、还是房租,都不宜动不动用道德绑架现实的市场演变,而是要有经济学的逻辑,尊重市场演变的客观规律。

  □杨国英(中国金融智库研究员)
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