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二手房交易门道多 如何鉴别房产中介
http://hebap.cn  2019/7/4 19:25:07  

在二手房交易过程中,买卖双方往往愿意选择寻求房地产中介帮忙提供居间服务以及办理产权交易手续,但有些不良中介却利用群众的信任,采取发布虚假房源信息、侵占挪用房地产交易资金、泄露出售委托人的个人信息等手段,谋取不正当利益,给买卖双方当事人带来了精神上和经济上的损失。因此,选择和鉴别合法的中介机构显得尤为重要。


房地产中介哪些行为是国家明确禁止的?


《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:


1、捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价

格。


2、对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。


3、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易。


4、泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益。


5、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。


6、改变房屋内部结构分割出租。


7、侵占、挪用房地产交易资金。


8、承购、承租自己提供经纪服务的房屋。


9、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。


10、法律、法规禁止的其他行为。


房产中介机构10种违法违规行为将受到严查


2013年6月,住房城乡建设部、国家工商总局关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知要求,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的以下违法违规行为:


1、发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为。


2、诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,获取购房资格、规避限购的行为。


3、采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为。


4、协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为。


5、违反《商品房屋租赁管理办法》规定,对不符合规定的房屋提供租赁经纪服务的行为,如低价收进高价租出赚取差价。


6、侵占、挪用房地产交易资金的行为。


7、未履行书面告知义务,强制提供代理服务并收取费用的行为。


8、泄露、出售委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为。


9、未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为。


10、借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。


房屋买卖谨防不良房地产中介陷阱


陷阱之一:“违约金”


在部分不良房地产中介公司经纪服务合同中,往往会设定“房地产买卖合同”的签约期限,如果买卖双方在约定期限内不能签约,那么就必须承担“违约金”,但是在格式合同中相应的条款中又故意规避了中介公司自己应尽的义务,比如对房屋是否已有产权证、是否还存在共有人,房屋的必要居住使用条件、所在小区中必须告知的与居住相关的情况等。在此情况下,买卖双方往往因发生诸多分歧而不能按期签约,此时不良中介就会索取违约金,要求买方承担不签订房屋买卖合同的违约责任,令买方叫苦不迭。


提醒:经纪服务合同是设立中介机构和委托人之间的权利义务关系的文书,不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务,房屋买卖双方是否签订买卖合同,取决于双方能否对买卖条件达成意向一致,如果中介机构设定签订房地产买卖合同期限的购房人有权予以拒绝。


陷阱之二:“意向金”、“诚意金”、“订金”、“定金”


买方相中中介公司某处房源,中介公司在与买方签订《房地产买卖意向(诚意、订)金协议书》中要求买方支付一定数额的意向(诚意、订)金“以示购买诚意”,尔后将买方的意向(诚意、订)金作为向出售人交涉的凭据,这种经营行为在许多中介公司的普遍采用。正规的中介公司会在合同条款中,明确将意向(诚意、订)金与定金区分开来,明确意向(诚意、订)金的处理方式(这点买方一定要看清),明确何种情况下可退,何种情况下转为定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(诚意、订)金的处理方式,模糊与定金的概念。一旦交易不成,也以种种理由拒绝退还买方的意向金。更有甚者,直接给买方开据“定金收据”。

提醒:意向(诚意、订)金本来是可退的,它应该由中介公司保存;而定金是付给房屋出卖人的。应该交给出售人。问题在和中介公司签订《房地产买卖意向(诚意、订)金协议书》后,一定要看清你付给中介公司的意向(诚意、订)金下一步的去向,到什么阶段会转为定金。对中介公司的合同条款你是否接受,如不接受,有何修改,均可与中介公司作重新约定。


陷阱之三:“看房确认书”


客户看房,若中介坚持要签消费者签下“看房确认书”,有可能被中介用作诉讼证据。案例:张女士陪老母买房,相中了某小区,条件是光线好,噪音小的房。当天在某中介看两套房均不满意。中介说朋友处有套符合条件的房要卖,80余平,要64万,张女士觉得价格太高,未果。几天之后,中介给其老母打电话,声称可以少一点,让交钱订下,否则就没有了。老人说还没有看房呀,中介说交了钱对方才给钥匙,才能看房。于是老人交了2万元所谓定金,写下了定金收条。次日老人和张女士看房后大失所望。开始中介说房主把钱拿走了要商量,之后以“看房确认书”且有老人的签名为由拒绝退还的定金。


提醒:中介带客户看房不收看房费,这是我市物价局的规定,从2009年就开始执行。但有的中介利用人们的不防备,以为业务人员计算工作量为由,要客户在“看房确认书”上签字,为以后的矛盾,埋下伏笔。以后一旦发生纠纷,就会以你已看房确认,付有定金构成所谓的证据链。显然,中介是故意偷换概念,把看房确认和定房确认混为一谈,为自己不退“定金”寻找理由。


如何防范中介陷阱?


1、了解政策和服务陷阱。购房前,消费者应先了解国家最新的房产调控政策和行业消费陷阱,包括税费、信贷、购房条件,主动了解房产交易形势,避免被不良中介忽悠和误导。尤其是对产权等对个人有重大影响的事项,建议亲自到相关部门予以确认。


2、买房下定金需谨慎。定金是支付给卖方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书,千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。同时,约定退定条款,对“诚意金”等名目的预收款,建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。


3、签订规范合同。所有细节及特殊约定必须书面写进合同,并明确买卖和中介三方权利和义务。



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